Mis saab kinnisvarahindadest 2020

2024 Autor: James Gerald | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 14:05

Praeguse olukorra taustal, kus nafta hind ja rahvusvaluuta vahetuskurss järsult langesid koos pandeemiaga, mõtlevad paljud kinnisvarasse investeerimisest. Kas see on seda väärt ja mis saab eluasemete hindadest 2020. aastal - uurige ekspertarvamust.

Hinnad langevad

Suurima ettevõtte Etazhi direktori Ildar Khusainovi sõnul on sel aastal majandusmudeli langusel tõsisemad tagajärjed kui 2008. ja 2014. aasta majanduslangusel. Seda seletatakse praeguse olukorra unikaalsusega, kui korraga avaldusid kaks negatiivset tegurit - nafta hinna kokkuvarisemine ja kogu maailmas levinud epideemia.

Sellega seoses ootab ekspert lähikuudel kinnisvaraturul üsna märkimisväärseid väljaminekuid. Pandeemia ja riigi ebastabiilse olukorra taustal, mida võivad keeruliseks muuta hüpoteeklaenude intresside tõus ja karmimad nõuded laenuvõtjatele, on järgmise 3-4 kuu jooksul oodata tarbijate nõudluse ruutmeetrite osas märkimisväärset vähenemist.

See, kui sügavalt Venemaa kinnisvaraturg vajub ja mis juhtub eluasemehindadega, sõltub sellest, kuidas riik suudab koronaviiruse olukorda kontrollida ja kui kaua kulub majanduse stabiliseerimiseks.

Hinnalangust ennustab ka VectorStroyFinance’i juhtivpartner Andrey Kolochinsky. Eksperdi sõnul oli 2020. aasta märtsis kinnisvaraturul üleküllus, misjärel nõudlus ja seega ka hinnad alati vähenevad.

Ekspert selgitab praegust olukorda järgmiselt: „Turule sisenes ostja, kellel on säästud ja kes kardavad nende amortisatsiooni ning hakkavad investeerima kinnisvarasse. Samuti püüavad ettevõtlikud venelased mitte ainult säilitada oma kogunenud kapitali, vaid ka seda suurendada. Näiteks liisige ostetud arvestid või müüge need tulevikus kõrgema hinnaga. Kuid selliseid kliente polnud väga palju, arvestades, et elanike sissetulekud hakkasid kasvama alles 2019. aastal. Kuigi nende langus jätkus viis aastat (alates 2014. aastast)."

Eksperdi sõnul aitab praegune majanduslik olukord tõenäoliselt kaasa elanikkonna elatustaseme langusele. Pikemas perspektiivis peaksime eeldama kinnisvara müügi mõningast langust.

Analüüsikeskuse IRN ("Kinnisvaraturu näitajad") veebisaidil avaldatud prognoosi kohaselt aitab praegune majandusolukord kinnisvarahindade langusele kaasa vähemalt 2018. aasta tasemele.

Eksperdid möönavad, et karantiin ja majandusprotsesside tegelik peatamine rubla devalveerimise taustal koos naftahindade kokkuvarisemisega toob kaasa venelaste heaolu ja seega ka nõudluse kiire languse.

Kuid ekspertide sõnul ei toimu 2020. aastal elanikkonna täielikku vaesumist, kuna riigil on piisavalt raha majanduse toetamiseks mitmeks aastaks. Nüüd valitseb kinnisvaraturul tuulevaikus ning arendajad on tarbijate nõudluse säilitamiseks sunnitud hindu tagasi hoidma.

Ruutmeetri hind tõuseb

Kuid NOZA (riiklik eluasemearendajate ühendus) juht Kirill Kholopik on täiesti vastupidisel seisukohal. Ta ei näe põhjust vähendada ruutmeetrite maksumust 2020. aastal. Eksperdi sõnul ei aita naftahindade kokkuvarisemine ja sellele järgnenud dollarihüpe ülespoole kuidagi kinnisvarahindade langusele kaasa.

Pakkumise ja nõudluse mõjul väheneb või suureneb mis tahes kauba (sh uusehitiste korterite) maksumus. Alatootmise korral (nõudlus ületab oluliselt pakkumist) suureneb ruutmeetri hind. Ületootmine (pakkumise ületamine üle nõudluse) toob kaasa hindade languse. Hinnatõusu võib täheldada ka ületootmise ajal, kui need on jõudnud omahinnale, mis samuti kasvab (näiteks ehitusmaterjalide kallinemisega).

Ajavahemikul 2014–2018 registreeriti turul märkimisväärne uute korterite ületootmine, mis tõi kaasa hindade languse aastatel 2015–16. 2017. aastal hakkasid eluasemehinnad taas tõusma, kuna need "jooksid" kokku omahinnaga.

2019. aastal kasv kiirenes, kuid selle põhjuseks oli juba alatootmine - esimest korda viimase paari aasta jooksul ületas nõudlus pakkumist kaks korda. NOZA teostatud seire näitas 2019. aastal pakkumiste vähenemist 14,5%, mille tõttu tõusid hinnad keskmiselt 12%.

2019. aastal võtab riik kasutusele uue elamuehituse rahastamise mudeli, mis eitab petetud kinnisvarainvestorite ilmumist. Alates 1. juulist läheb ehitustööstus täielikult üle projektide rahastamisele. Uute projektide arv väheneb märgatavalt ja stressitesti on saanud selle üheks peamiseks põhjuseks.

Nüüd kontrollivad pangad iga uue projekti puhul eeldatavat kriisi, st "mis juhtub, kui hinnad langevad 20%". Kui pärast arvutusi jääb projekt kasumlikuks, kiidetakse laen heaks, kui see on kahjumlik, siis laenuvõtjast keeldutakse.

Tulemus ei lasknud end kaua oodata. Nõudluse ja pakkumise suhe on radikaalselt muutunud. Turule hakkas sisenema vähem ruutmeetreid, mis kiirendas kinnisvarahindade tõusu.

Aastal 2020 muutuvad hüpoteegid taskukohasemaks ning keskpank ei plaani kehtestada ülemäärast baasintressi, nagu see oli 2014. aasta lõpus. Lisaks on nüüd kaasatud uued rasedus- ja sünnituskapitali saamise mehhanismid, mille summa on märkimisväärselt suurenenud, ja see kindlasti stimuleerib nõudlust uute hoonete turul.

„Ruutmeetrite alatootmine jätkub lähitulevikus, mistõttu eluasemehinnad kasvavad,“on Kirill Kholopik kindel.

Tehke kokkuvõte

1. Ekspertide arvamused ruutmeetrite maksumuse kohta 2020. aastal on mitmetähenduslikud. Eluasemete hinnad määratakse sõltuvalt majanduse olukorrast tervikuna ja epidemioloogilisest olukorrast.
2. Analüütikud usuvad, et kinnisvaranõudluse vähenemise peamine põhjus on elanikkonna elatustaseme langus pandeemia ja sunnitud puhkuste tõttu.
3. Riik võtab majanduse, ettevõtluse ja kodanike heaolu toetamiseks kasutusele lisameetmeid, mis aitavad 2020. aastal kaasa ruutmeetrite nõudluse säilimisele ja võimalusel kasvule.